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A partir de hoje, 1º de novembro, falta um mês. Em 1º de dezembro de 2026, a venda de imóveis passa a ter documento fiscal próprio, a NF-e ABI, e a locação passa a ser documentada por NFS-e. Quem deixar para a última semana descobre tarde que organizar a documentação de um imóvel leva tempo.

A data está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, assinado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS. O ato vale para fatos geradores a partir de cada data nele prevista.

O que muda em 1º de dezembro de 2026

• Venda de imóvel: Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI, modelo 77).
• Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel: NFS-e.
• Taxas e valores condominiais cobrados pelo condomínio: NFS-e.
• Optantes do Simples Nacional: o ato fixa 1º de janeiro de 2027.

A pergunta de todo mundo: "eu entro nessa regra?"

Para a pessoa física, a Lei Complementar 214/2025 (art. 251) diz quando ela é tratada como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS:

Quem vende a própria casa ou aluga um ou dois imóveis, em regra, fica fora. Mas o enquadramento depende dos seus números, da origem do imóvel (compra, herança, doação ou obra) e do tempo de posse. É aí que muita gente erra. Para imóvel recebido por herança, doação ou meação, o prazo de 5 anos conta desde a aquisição pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge.

As dores que a gente ouve todos os dias

• "Será que sou obrigado?" Chutar custa caro. O teste acima leva minutos quando se tem os dados certos.
• "Meu imóvel está com a papelada em dia?" Matrícula, escritura, custo de aquisição, obra, herança. Sem isso, nada anda.
• "E se o comprador ou o inquilino pedir a nota?" Se o emissor não estiver pronto, o negócio trava na hora de receber.
• "Vou pagar mais imposto?" A lei prevê reduções para o setor imobiliário. O efeito real depende do seu caso.
• "A imobiliária cuida disso?" Muita gente só pergunta depois do problema.
• Medo de multa. Documento fora do padrão fica em desconformidade. Autorizado não quer dizer regular.

O que fazer em novembro

1. Liste seus imóveis e a data e a forma de aquisição de cada um.
2. Some o aluguel de 2026 e conte quantos imóveis você aluga e quantos vendeu.
3. Junte a documentação: matrícula, escritura, comprovantes de compra e de obra, contratos.
4. Revise os contratos de locação e de administração: quem emite o quê e quando.
5. Fale com o contador antes de dezembro, e não depois do primeiro recebimento.

Perguntas frequentes

1. A nota fiscal na venda e na locação de imóveis começa mesmo em 1º de dezembro de 2026?

Sim. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixa 1º/12/2026 para a NF-e ABI (alienação de bens imóveis) e para a NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis. Vale para fatos geradores a partir dessa data. Se houver mudança oficial, atualizamos esta página.

2. Vou vender minha casa. Preciso emitir nota?

Pela lei, a pessoa física só é contribuinte na venda se vendeu mais de 3 imóveis no ano anterior ou mais de 1 imóvel construído por ela nos últimos 5 anos. Quem vende a própria casa, em regra, não entra. Como o ato não detalha quem emite a NF-e ABI, confirme o seu caso antes da escritura. A gente faz isso com você.

3. Tenho 1 ou 2 imóveis alugados. Sou obrigado?

Em regra, não é contribuinte: o limite é mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior e mais de 3 imóveis. Confira seus números antes de dezembro.

4. E se eu tiver mais de 3 imóveis alugados?

Vale checar os dois limites juntos, o valor e a quantidade. Se passar nos dois, você entra no regime regular e a nota de locação é a NFS-e a partir de 1º/12/2026. Peça uma análise.

5. Condomínio também entra?

Sim. O ato prevê NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, também em 1º/12/2026.

6. Existe tolerância no começo?

Até 31/12/2026, o sistema nacional não rejeita a NFS-e sem os campos de IBS e CBS. Mas a falta deles evidencia desconformidade e sujeita a sanções, segundo orientação do Comitê Gestor da NFS-e. Há também um programa de conformidade para 2026.

7. E quem é do Simples Nacional?

Para optantes do Simples Nacional, o ato fixa 1º de janeiro de 2027. Isso vale para empresas e não muda o teste da pessoa física.

8. A imobiliária cuida disso para mim?

Na Eduardo Luciano Negócios Imobiliários Estratégicos, sim: analisamos o seu caso, organizamos a documentação e alinhamos tudo com o seu contador.

Conteúdo informativo; não substitui contador ou advogado tributário. Base: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e Lei Complementar 214/2025, art. 251. Atualizado em 01/11/2026.

Fonte: Eduardo Luciano Negócios Imobiliários Estratégicos