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Atualizado em 25/10/2026. Conteúdo informativo, com base no texto das leis. Cada caso tem particularidades: confirme com o seu contador antes de decidir.

Resposta rápida

• A maioria dos proprietários não vira contribuinte. A pessoa física só entra no regime do IBS e da CBS se passar de certos limites de receita ou de número de imóveis (art. 251 da Lei Complementar 214/2025).
• Quem entra paga menos do que a alíquota cheia: redução de 70% no aluguel e de 50% na venda (art. 261).
• No aluguel residencial há um desconto fixo na base: R$ 600 por mês, por imóvel (art. 260, na redação da LC 227/2026).
• 2026 é ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, com dispensa de recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias (arts. 343, 346 e 348).
• A nota fiscal muda por etapas: 1º/10/2026 para a maioria dos serviços, 1º/12/2026 para aluguel e venda de imóveis, e 1º/01/2027 para o Simples Nacional (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026).

O que é a reforma tributária e onde os imóveis entram

A Emenda Constitucional 132/2023 criou dois tributos novos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de estados e municípios) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal). Eles vão substituir, aos poucos, PIS, Cofins, ICMS e ISS. A Lei Complementar 214/2025 regulamentou os dois e reservou um capítulo só para as operações com bens imóveis (arts. 251 a 263). A Lei Complementar 227/2026 ajustou parte desse texto, inclusive a regra do desconto no aluguel residencial e a da permuta.

O IBS e a CBS incidem sobre cinco operações com imóveis (art. 252): venda, cessão onerosa de direitos reais, locação, cessão e arrendamento, serviços de administração e intermediação (a corretagem e a administração de aluguel) e construção civil.

Quem paga: pessoa física só em casos específicos

Este é o ponto que mais gera dúvida. O art. 251 diz que a pessoa física é tratada como contribuinte do regime regular nos casos abaixo. Os limites de receita são corrigidos pelo IPCA.

Exemplo: quem tem 4 imóveis alugados, mas recebe R$ 200 mil por ano de aluguel, não passou dos R$ 240 mil e fica fora do regime regular. Quem tem 2 imóveis que rendem R$ 300 mil por ano também fica fora, porque não passou de 3 imóveis. Para imóveis recebidos por herança, doação ou meação, o prazo de 5 anos conta desde a aquisição pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge (art. 251, §4º). O regulamento define o que são "imóveis distintos" (art. 251, §6º).

Aluguel: o que muda para o locador

Redução de 70% na alíquota

Para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). Vale para imóvel residencial e comercial.

Desconto de R$ 600 por mês no aluguel residencial

No aluguel para uso residencial, o contribuinte pode deduzir da base de cálculo R$ 600,00 por mês, por imóvel, até o limite da própria base (art. 260, com a redação da LC 227/2026). O valor é atualizado pelo IPCA. Não existe esse desconto no aluguel comercial.

Exemplo de base de cálculo: um apartamento alugado por R$ 2.000 por mês tem base de R$ 1.400 (R$ 2.000 menos R$ 600). Um aluguel de R$ 600 ou menos tem base zero. A alíquota incide sobre a base e já com a redução de 70%.

Quem é o contribuinte

É o locador (art. 263, III). Já a taxa de administração cobrada pela imobiliária é outro serviço, e o contribuinte é o prestador (art. 252, IV, e art. 263, VI): a imobiliária, não o proprietário.

Venda: o que muda para o vendedor

Redução de 50% na alíquota

Na venda de imóveis, a alíquota é reduzida em 50% (art. 261). As alíquotas de referência do IBS e da CBS ainda dependem de fixação pelo Senado.

Redutor de ajuste: o preço de compra abate a base

O contribuinte não paga o tributo sobre o valor inteiro da venda. A partir de 1º/01/2027, cada imóvel passa a ter um redutor de ajuste, que desconta da base o que foi pago para adquiri-lo (arts. 257 e 258):

• Imóvel que já era seu em 31/12/2026: vale o valor de aquisição corrigido pelo IPCA até essa data ou, se você preferir, o valor de referência definido pelo art. 256.
• Imóvel comprado a partir de 2027 de quem não é contribuinte do regime regular: vale o valor de aquisição.
• ITBI e laudêmio pagos na compra entram no redutor (art. 258, §6º).
• O valor é corrigido pelo IPCA até a venda.

Exemplo ilustrativo: imóvel adquirido por R$ 400 mil e que, corrigido, vale R$ 450 mil de redutor em 31/12/2026. Se for vendido em 2027 por R$ 700 mil por um contribuinte, a base fica perto de R$ 250 mil (sem contar o redutor social). Os números são apenas para ilustrar a lógica.

Redutor social

Na venda de imóvel residencial novo, pode-se abater mais R$ 100 mil da base, e na de lote residencial, R$ 30 mil, depois do redutor de ajuste. Cada imóvel usa o redutor uma única vez (art. 259).

Permuta

Na permuta entre imóveis, o IBS e a CBS não incidem, exceto sobre a torna, isto é, a diferença paga em dinheiro (art. 252, §2º, I, na redação da LC 227/2026).

Não confunda com o Imposto de Renda

O IBS e a CBS são tributos novos sobre a operação. O imposto de renda sobre o ganho de capital e as regras de isenção, como a de quem vende e compra outro imóvel residencial em até 180 dias, seguem em outra legislação e continuam valendo.

2026: ano de teste, com dispensa de recolhimento

Para fatos geradores de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026, a CBS é cobrada à alíquota de 0,9% (art. 346) e o IBS, a 0,1% (art. 343). O próprio texto da lei dispensa o recolhimento de quem cumprir as obrigações acessórias, como emitir as notas com os campos certos (art. 348, §1º). Optantes do Simples Nacional ficam fora dessas alíquotas (art. 348, III, "c"). Em 2027 e 2028 a transição continua, com alíquotas de IBS de 0,05% estadual e 0,05% municipal e CBS reduzida em 0,1 ponto (arts. 344 e 347).

Nota fiscal: o calendário que importa

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, definiu quando cada documento fiscal passa a exigir os campos de IBS e CBS:

Até 31/12/2026, o sistema não rejeita a nota sem esses campos, mas depois que a obrigação de cada operação começa, a nota sem eles fica em desconformidade. Autorizada não significa regular. Por isso, a imobiliária que emite nota de comissão ou de administração fora do Simples deve conferir já com o emissor e a contabilidade. A classificação do serviço e o subitem usado pela prefeitura precisam ser confirmados com o contador.

O que fazer agora: checklist por perfil

Proprietário que aluga

• Some a receita anual de aluguéis e conte os imóveis alugados. Compare com os limites do art. 251.
• Guarde contratos, recibos e comprovantes de repasse, organizados por imóvel.
• Se estiver perto do limite, converse com o contador sobre o regime e sobre como será emitida a nota em dezembro.

Quem vende, investe ou constrói

• Reúna escritura, comprovantes de ITBI e de laudêmio e o histórico de correção do imóvel: eles compõem o redutor de ajuste.
• Conte as vendas dos últimos 5 anos de imóveis construídos por você ou de imóveis com menos de 5 anos de patrimônio.
• Em permuta, registre bem a torna.

Quem compra

• Peça a documentação completa do imóvel e pergunte se o vendedor é contribuinte do regime regular. Na venda, o redutor de ajuste do imóvel é mantido com o mesmo valor se o comprador também for contribuinte e é extinto nos demais casos (art. 257, §4º).

Perguntas frequentes

Todo proprietário vai pagar IBS e CBS sobre o aluguel?

Não. A pessoa física só é contribuinte se passar de R$ 240 mil de receita de aluguel no ano anterior e tiver mais de 3 imóveis distintos, ou se ultrapassar o limite de 20% acima no ano em curso (art. 251).

O desconto de R$ 600 vale para aluguel comercial?

Não. Vale para uso residencial (art. 260). A redução de 70% na alíquota vale para os dois (art. 261, parágrafo único).

A alíquota de 2026 é a definitiva?

Não. É a alíquota do ano de teste, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias. As alíquotas de referência ainda dependem do Senado.

Eu pago IBS e CBS na compra de um imóvel?

Na venda, o contribuinte é o vendedor (art. 263, I), quando ele estiver no regime regular. O comprador não é o sujeito passivo desse tributo. O que muda para ele é o redutor de ajuste do imóvel, que só é mantido se o comprador também for contribuinte (art. 257, §4º).

A comissão do corretor e a taxa de administração pagam?

São serviços de intermediação e administração e entram no regime (art. 252, IV), com redução de 50% (art. 261) e o prestador como contribuinte (art. 263, VI). Na prática, o impacto aparece na nota fiscal da imobiliária.

Isso muda o imposto de renda do aluguel e da venda?

Não. O imposto de renda segue regras próprias. O IBS e a CBS são tributos novos, cobrados em paralelo nos casos em que a pessoa for contribuinte.

Fontes oficiais

• Lei Complementar nº 214, de 16/01/2025 — arts. 251 a 263 (operações com bens imóveis) e arts. 343 a 348 (transição de 2026).
• Lei Complementar nº 227, de 13/01/2026 — altera a LC 214/2025, inclusive os arts. 252, 258 e 260.
• Emenda Constitucional nº 132, de 20/12/2023 — cria o IBS e a CBS.
• Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 — cronograma de IBS e CBS nos documentos fiscais eletrônicos.

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Eduardo Luciano Negócios Imobiliários Estratégicos · CRECI-SP 50327-J · Indaiatuba, Salto, Elias Fausto e Monte Mor. Este texto é informativo e não substitui a orientação de um contador ou advogado tributarista.

Fonte: Equipe Eduardo Luciano Negócios Imobiliários